Verwerkingstijden kosten geld
Geplaatst op: 24-06-2022, 12:58:36
De meeste mensen die een huis kopen, hebben ook een hypotheek nodig. Voor die te krijgen is, moet een woning worden gekocht. Wie zijn droomwoning heeft gevonden, moet er een bod op doen met of zonder ontbindende voorwaarden.
Bieden zonder voorbehoud van financiering
De laatste jaren is het voorbehoud van financiering een punt van discussie geworden. Veel makelaars willen het liefst dat kopers bieden zonder voorbehoud van financiering, en om meer kans te hebben op het beperkte woningaanbod zien veel kopers er dan ook vanaf.
Wie regelmatig mijn columns leest, weet dat ik daar helemaal geen fan van ben. Ik vind dat kopers gewoon de tijd moeten krijgen om financiering te regelen. Bieden zonder voorbehouden levert vaak enorme stress en andere problemen op.
In een maand de hypotheek rondkrijgen
Veel kopers weten niet dat er geen vaste termijn staat voor de ontbindende voorwaarden. Er zijn verkopende makelaars die standaard zes weken aanhouden. Helaas zijn er ook makelaars die bijvoorbeeld maar vier weken hanteren. De hypotheek moet dan in vier weken akkoord zijn bij de bank.
Als alles gladjes verloopt, de benodigde stukken snel kunnen worden aangeleverd en de bank snelle verwerkingstijden heeft, dan is vier weken zeker mogelijk.
De snelste hypotheek
De afgelopen weken (laatste twee maanden) is het echter heel druk geweest bij de meeste banken. Als we nu dan ook kijken naar de verwerkingstijden van diverse banken dan worden we daar nog niet zo vrolijk van. Hieronder een overzicht (van vorige week 17 juni 2022) van de inkooporganisatie Flexfront waar hypotheekadviseurs hypotheken kunnen afsluiten bij diverse banken in Nederland.
|
Bank |
Eerste beoordeling nieuw en compleet dossie |
Eerste beoordeling na aanvullende stukken |
Tweede beoordeling |
|
Argenta |
8 juni |
12 juni |
4 werkdagen |
|
Centraal Beheer |
7 juni |
12 juni |
3 werkdagen |
|
Hypotrust |
8 juni |
12 juni |
3 werkdagen |
|
IQ wonen |
9 juni |
14 juni |
2 werkdagen |
|
Lot hypotheken |
8 juni |
12 juni |
3 werkdagen |
|
NIBC |
16 juni |
16 juni |
2 werkdagen |
NIBC laat zien dat er wel degelijk nog snel gewerkt wordt. Wie er op 17 juni een aanvraag doet, zal een dag later de renteaanbieding ontvangen. Het is mogelijk om in een week de hypotheek akkoord te krijgen bij NIBC.
Er zijn ook banken waar de verwerkingstijden oplopen naar meer dan drie weken, en dan moeten de aangeleverde stukken niet iedere keer worden afgewezen, want dan zal het nog langer gaan duren. Hierbij merk ik op dat in mei de verwerkingstijden nog langer waren.
Eisen bij het verlengen van ontbindende voorwaarden
Meestal is de tijd van de ontbindende voorwaarden voldoende om de hypotheek akkoord te krijgen. Indien het toch door omstandigheden het langer duurt, dan kan uitstel worden aangevraagd bij de verkopers.
De kopers zullen dan schriftelijk (of via de mail) de verkopende makelaar vragen om de ontbindende voorwaarden te verlengen met bijvoorbeeld een week. De verkopende makelaar zal dit met de verkopers overleggen.
In de meeste gevallen zal de verlenging geen probleem opleveren. Anders gezegd: de verkopers zullen op advies van de verkopende makelaar akkoord gaan. In de markt hoor je vaak: \'Waarom niet een weekje verlengd, mag toch geen probleem zijn), anders moet de woning weer te koop worden gezet.\'
Het grote nadeel van een woning weer te koop zetten, is dat de verkopers weer in onzekerheid verkeren. Bovendien moeten de nieuwe kopers weer de tijd krijgen om een hypotheek te regelen.
Vertraging bij de financiering
Wie de ontbindende voorwaarden goed leest, zal concluderen dat kopers van goeden huize moeten komen om de koop (goed) te (kunnen) ontbinden.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.
Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.
In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:
De officieel en met redenen omklede afwijzing van de geldverstrekker waar de offerte is aangevraagd. In de afwijzing dient te zijn opgenomen een verwijzing naar de aangevraagde offerte, inclusief de hoogte van de hypotheeksom, die in overeenstemming dient te zijn met het hiervoor onder 16.1.a. genoemde bedrag.
Waarborgsom kwijt
Vooral de laatste alinea is duidelijk. De bank moet een reden opgeven waarom ze de hypotheek niet verstrekt. Als een hypotheekdossier nog niet volledig is beoordeeld, dan zal de bank nooit een afwijzing kunnen geven met een reden, alleen schriftelijk aangeven dat de hypotheek nog niet rond is omdat er meer tijd nodig is om alle stukken te beoordelen.
Als een makelaar of verkoper niet akkoord gaat met het verlengen van de ontbindende voorwaarden, dan zal de koper dus een goede afwijzingsbrief moeten produceren. De bank zal die brief niet kunnen verstrekken, daar die nog bezig is met de beoordeling van de hypotheek.
Gevolg is dat de ontbindende voorwaarden verlopen en dat de koper moet hopen dat de hypotheek alsnog akkoord komt. Als de bank de hypotheek afwijst, heeft de koper een groot probleem. Deze zal zonder hypotheek de woning niet kunnen kopen en zal de 10% waarborgsom moeten betalen.
Voorkom uitstel
Voorkom in ieder geval dat u in deze situatie terechtkomt. Wie vooraf zijn huiswerk goed doet door de formulieren te verzamelen die nodig zijn voor de beoordeling van de hypotheek, voorkomt dat er uitstel moet worden aangevraagd.
Bron: column van 24 juni 2022 van Jos Koets op www.iex.nl